Omvärdera bostaden och sänk amorteringen
Så går en omvärdering till, vad den kostar och hur mycket lägre amorteringskravet kan bli.
Belåningsgraden avgör hur mycket du måste amortera. Men den räknas mot ett värde som kan vara flera år gammalt. Har bostaden stigit sedan dess räknar banken vidare på det gamla talet tills någon ber den låta bli.
Varför värdet ligger still
Belåningsgraden är den totala skulden med bostaden som pant, delad med bostadens marknadsvärde. Vilket marknadsvärde som får användas är låst i lagen: det som gällde när du förvärvade bostaden, eller det som fastställdes vid den senaste omvärderingen. Det gäller åt båda hållen. Sjunkande bostadspriser höjer inte ditt amorteringskrav, och stigande priser sänker det inte förrän värdet skrivs om.
Hur din belåningsgrad ser ut just nu räknar du fram i kalkylatorn, som bara tar med lån där bostaden är säkerhet.
När du får omvärdera
Huvudregeln är fem år. Klockan startar vid förvärvet, eller vid den senaste omvärderingen som faktiskt ledde till att amorteringsbeloppet eller låneutrymmet ändrades. En värdering som inte ändrade något nollställer alltså ingenting.
Tidigare än så går det bara om marknadsvärdet ändrats avsevärt av någon annan anledning än den allmänna prisutvecklingen på bostäder. I praktiken: omfattande renovering, om- eller tillbyggnad.
Renovering av enstaka rum räcker normalt inte, kök och badrum inräknat. Inte heller en balkong, en altan, en carport eller indragen bredbandsfiber. Och det är inte vad arbetet kostade som räknas, utan hur mycket det flyttat marknadsvärdet. Kostnaden för ett nytt kök syns sällan krona för krona i värderingen. Banken gör bedömningen, och banken har inget skäl att göra den generöst.
Tre sätt att få ett värde
- Bankens egen statistiska värdering bygger på prisstatistik för liknande bostäder i området. Oftast kostnadsfri, och det vanliga för bostadsrätter.
- Mäklarvärdering. En mäklare går igenom bostaden och lämnar ett värdeutlåtande. Ofta kostnadsfritt, eftersom mäklaren räknar med uppdraget den dag du säljer.
- Auktoriserad värderingsman. Kostar pengar, men väger tyngst. Vanligast för villor och när det rör större belopp.
Fråga banken vilken sorts värdering den godtar innan du beställer något.
Ett räkneexempel
Du köpte 2021 för 3 000 000 kr med 2 400 000 kr i lån. Belåningsgraden var 80 procent, kravet 2 procent av 2,4 miljoner, alltså 48 000 kr per år eller 4 000 kr i månaden.
Fem år senare är skulden nere i 2 160 000 kr och bostaden värderas till 3 600 000 kr. Belåningsgraden blir 60 procent och kravet 1 procent. Procentsatsen räknas dessutom på det högsta kreditbeloppet efter den senaste värderingen, så underlaget blir 2 160 000 kr i stället för 2 400 000 kr. Den detaljen är lätt att missa när man räknar på förhand.
| Före | Efter | |
|---|---|---|
| Värde | 3 000 000 kr | 3 600 000 kr |
| Skuld | 2 400 000 kr | 2 160 000 kr |
| Belåningsgrad | 80 % | 60 % |
| Krav per år | 2 % av 2 400 000 | 1 % av 2 160 000 |
| Per månad | 4 000 kr | 1 800 kr |
Ränterabatten är en andra effekt. Många banker sätter den i samma trappa som amorteringskravet: under 50 procent, 50 till 70, över 70. Passerar du en gräns kan alltså räntan följa med ner. Fråga uttryckligen om det, det kommer sällan av sig självt.
Vad du gör med mellanskillnaden
Amortering är inte en utgift, det är en överföring från konto till skuld. Sänker du den från 4 000 till 1 800 kr i månaden har du inte tjänat 2 200 kr. Du har fått 2 200 kr att bestämma över. Ligger de kvar på lönekontot och går åt till ingenting särskilt har omvärderingen kostat dig pengar.
Vart de gör mest nytta är en egen fråga: buffert, dyrare lån utan ränteavdrag, eller sparande. Se Amortera eller spara.
Utökat låneutrymme är en annan sak
En omvärdering öppnar också för att låna mer. Taket vid en utökning är 80 procent av värdet, mot 90 procent vid köp. Men det är ett separat beslut med egen kreditprövning. Och ett tilläggslån drar belåningsgraden uppåt igen, möjligen förbi den gräns du nyss tog dig under.
Om värderingen kommer tillbaka låg
En omvärdering kan slå åt fel håll. Blir det nya värdet lägre än det som gäller i dag får banken räkna om belåningsgraden på det, och kravet kan bli högre. Fråga banken vad den gör med ett lägre värde innan du beställer värderingen. Svaret är inte givet: banken får räkna om, men måste inte.
Ordningen att ta det i
- Räkna belåningsgraden på dagens skuld och ett värde du tror på. Ligger du strax över 70 eller 50 procent är det värt att gå vidare.
- Begär amorteringsunderlaget från banken. Där står vilken värdering som ligger till grund och vilket datum värdet fastställdes, alltså när femårsklockan går ut. Du har rätt att få det skyndsamt.
- Fråga vilken sorts värdering banken accepterar.
- Beställ värderingen.
- Ansök skriftligt om omräkning av amorteringen. Ta upp räntan i samma ärende.
- Titta på autogirot månaden därpå. Beloppet ändrar sig inte alltid av sig självt.
Källor
- Lag (2026:226) om begränsning av bostadskrediter – 2, 5, 7, 13 och 14 §§
- Konsumenternas Bank- och finansbyrå om amorteringskrav och omvärdering
- Amorteringskravet 2026 – reglerna bakom trappan
Kontrollerat i september 2026.
Vanliga frågor
Hur ofta får bostaden omvärderas?
Tidigast fem år efter att du förvärvade bostaden, eller efter den senaste omvärderingen som ändrade amorteringsbeloppet eller låneutrymmet. Snabbare än så bara om marknadsvärdet ändrats avsevärt av någon annan orsak än den allmänna prisutvecklingen.
Räcker det att jag renoverat kök och badrum?
Normalt inte. Enstaka rum, balkong, altan, carport eller bredband ger i regel ingen avsevärd värdeförändring. Det ska handla om omfattande renovering, om- eller tillbyggnad. Och det är påverkan på marknadsvärdet som räknas, inte vad arbetet kostade. Banken avgör.
Sänker banken amorteringen automatiskt?
Nej. Banken får räkna om belåningsgraden efter en omvärdering, men är varken skyldig att göra det eller att sänka amorteringen. Du får ansöka själv.
Vad kostar en omvärdering?
Bankens egen statistiska värdering är oftast gratis. En mäklarvärdering är det ofta också, eftersom mäklaren vill ha uppdraget den dag du säljer. En auktoriserad värderingsman kostar pengar. Fråga banken vilken sorts värdering den accepterar innan du beställer något.