Amorteringskravet 2026 – de nya reglerna
Sedan 1 april 2026 styrs amorteringskravet enbart av belåningsgraden. Det inkomstbaserade tillägget är borttaget.
Reglerna ligger sedan i våras i en egen lag: lagen (2026:226) om begränsning av bostadskrediter. Den trädde i kraft den 1 april 2026 och ersatte Finansinspektionens föreskrifter. Det inkomstbaserade tillägget försvann i samma veva.
Vad som ändrades
Fram till april fanns två krav ovanpå varandra. Ett som följde belåningsgraden, och ett skärpt krav på ytterligare en procentenhet för den vars nya bolån var större än 4,5 gånger hushållets bruttoinkomst. Det skärpta kravet är borta. Nu avgör belåningsgraden ensam, vilket betyder att två hushåll med samma skuld och samma bostad amorterar lika mycket oavsett vad de tjänar.
Bolånetaket flyttade in i lagen och höjdes samtidigt. Vid köp får du låna upp till 90 procent av bostadens värde, alltså minst 10 procents kontantinsats. Utökar du ett lån på en bostad du redan äger är taket 80 procent.
Reglerna som gäller nu
| Belåningsgrad | Amortering per år |
|---|---|
| Över 70 % | Minst 2 % |
| Över 50 %, högst 70 % | Minst 1 % |
| Högst 50 % | Inget lagkrav |
Procentsatsen räknas inte på din nuvarande skuld, utan på det totala kreditbeloppet när det var som högst efter den senaste värderingen. I praktiken är det beloppet du lånade från början. Amorteringen i kronor ligger alltså still medan skulden krymper, ända tills banken räknar om. Det är den detalj folk oftast går bet på: du kan ha betalat av i flera år utan att månadsbeloppet rört sig en krona.
Belåningsgraden mäts mot ett värde banken har fastställt, antingen vid förvärvet eller vid den senaste omvärderingen. Vad bostaden är värd i dag spelar ingen roll förrän någon skriver upp det. Se guiden om omvärdering.
Två räkneexempel
Bostad för 3 000 000 kr, lån på 2 400 000 kr. Belåningsgraden är 80 procent och kravet därmed 2 procent per år: 48 000 kr, eller 4 000 kr i månaden. Det beloppet gäller tills banken får räkna om belåningsgraden. Inte tills skulden faktiskt kommit under 70 procent.
Bostad för 2 000 000 kr, lån på 1 200 000 kr. 60 procents belåningsgrad ger 1 procent per år: 12 000 kr, eller 1 000 kr i månaden.
Lägg in dina egna siffror i kalkylatorn så ser du var i trappan du ligger och hur långt det är till nästa gräns.
Vilka lån omfattas
Amorteringskravet gäller inte krediter som lämnades
- före den 1 juni 2016 av en bank eller ett annat kreditinstitut, eller
- före den 1 januari 2019 av en annan bostadskreditgivare.
Ett gammalt lån kan däremot bli nytt. Utökar du det räknas det som ett nytt lån. Detsamma gäller om du behåller lånet men flyttar panten till en ny bostad, och om banken bakar in ett blancolån i bolånet.
Byter du bank och får ett motsvarande lån medan du bor kvar är det inget nytt lån. Inte heller om du ändrar villkoren eller lägger om lånet utan att öka det.
Tilläggslån och tioprocentsregeln
Utökar du lånet får banken låta dig amortera enbart på tillägget, med 10 procent av dess ursprungliga belopp per år, i stället för 1 eller 2 procent på hela skulden. Det förutsätter att det befintliga lånet lämnades före den 1 juni 2016 av en bank, eller före den 1 januari 2019 av en annan bostadskreditgivare.
Tio procent per år är mer per krona, men på ett mindre belopp. Vad som blir billigast i månaden beror på hur stort tillägget är i förhållande till det gamla lånet. Be banken räkna båda vägarna innan du skriver på.
Undantagen
Banken får medge undantag i tre fall. Inget av dem är en rättighet, och det är banken som avgör.
- Nyproduktion: amorteringsfrihet i högst fem år från tillträdet, och bara för den som köper bostaden först.
- Särskilda skäl, under en begränsad period. Det handlar om att hushållets ekonomi väsentligt försämrats efter att lånet lämnades. Arbetslöshet, en längre sjukskrivning, dödsfall bland närstående.
- Kapitalfrigöringskredit, alltså lån där skulden betalas först när bostaden säljs.
Lantbruksenheter är något annat: de ligger utanför lagen helt och hållet, så där finns inget krav att göra undantag från. Regeringen kan dessutom besluta om tillfälliga undantag vid en synnerligen djup lågkonjunktur.
Banken får kräva mer än lagen
Och gör det ofta. Den måste inte heller sänka från 2 till 1 procent bara för att du passerat gränsen. Lagen sätter ett minimum. Resten är avtal mellan dig och banken, och det står i ditt låneavtal snarare än i författningssamlingen.
Om du vill ner ett steg
Två vägar leder under en gräns: amortera ner skulden, eller höja det värde belåningsgraden räknas mot. Ingen av dem gör något av sig själv. Du måste ansöka.
Ska du byta bank behöver du ett amorteringsunderlag från den gamla. Där står hur mycket du amorterar, vilken skuld amorteringen räknas på, vilken värdering som ligger till grund och vilket datum värdet fastställdes. Du har rätt att få det skyndsamt, både elektroniskt och på annat sätt. Titta på datumet innan du flyttar lånet. Den nya banken får inte sätta ett nytt värde förrän fem år gått från det.
Källor
- Lag (2026:226) om begränsning av bostadskrediter – 4, 5, 7–14 §§ och övergångsbestämmelserna
- Konsumenternas Bank- och finansbyrå om amorteringskrav
Kontrollerat i september 2026.
Vanliga frågor
Är det skärpta amorteringskravet borttaget?
Ja. Sedan den 1 april 2026 finns inget inkomstbaserat tillägg. Det är belåningsgraden som avgör: 2 % per år över 70 %, 1 % mellan 50 och 70 %, inget lagkrav under 50 %.
Räknas amorteringen på min nuvarande skuld?
Nej. Procentsatsen räknas på det högsta kreditbeloppet efter den senaste värderingen, i praktiken på det du lånade från början. Därför står beloppet i kronor stilla medan skulden sjunker.
Sänker banken amorteringen automatiskt när jag passerar 70 procent?
Nej. Banken får räkna om, men måste inte. Du får be om det själv, och banken kan kräva mer amortering än lagen.
Gäller kravet mitt gamla bolån?
Krediter som lämnades före den 1 juni 2016 av en bank, eller före den 1 januari 2019 av en annan bostadskreditgivare, omfattas inte av lagens amorteringskrav. Utökar du lånet eller byter säkerhet räknas det däremot som ett nytt lån.